« Newsletter en droit immobilier »

  •  Baux commerciaux

Révision et loyer à prendre en compte

Le loyer à prendre en compte pour constater la variation d’un quart permettant d’obtenir la révision du loyer à la valeur locative conformément à l’article L 145-39 du Code de commerce est le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision (Cass, Civ 3ème, 15 décembre 2016, n°15-23.069).

Ordre public et application de la loi dans le temps

L’article L 145-7-1 du Code de commerce qui est d’ordre public était applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur en 2009. Cet arrêt pourrait avoir des conséquences sur l’applicabilité de certaines dispositions d’ordre public aux baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 (exemple : faculté de résiliation trienalle) (Cass, Civ 3ème, 9 février 2017, n° 16-10.350).

Clause d’indexation réputée non-écrite

Constatant une distorsion temporelle entre l’indice de base fixe et l’indice multiplicateur, la Cour de cassation a validé la décision de la Cour d’appel de Versailles qui a déclaré non écrite la clause d’indexation (Cass, Civ 3ème, 9 février 2017, n° 15-28.691).

Ordre public et révision du loyer

La clause selon laquelle « le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel » ne peut faire échec à la révision du loyer à la valeur locative prévue à l’article L 145-39 du Code de commerce qui est d’ordre public (Cass, Civ 3ème, 30 mars 2017, n°16-13.914 ).

  • Convention d’occupation précaire

Motif de précarité

L’intention des locataires d’essayer pendant une durée limitée une nouvelle activité de restauration rapide accessoire à celle de bar que lesdits locataires exerçaient déjà dans un local contigu est un motif de nature à justifier la conclusion d’une convention d’occupation précaire (Cass, Civ 3ème, 9 février 2017, n° 15-18.251).

  • Loi Hoguet

Obligations pour les agents immobiliers dans l’information aux consommateurs

L’arrêté du 10 janvier 2017, applicable depuis le 1er avril 2017, oblige les agents immobiliers à plus de transparence à l’égard des consommateurs :

  • Le barème des prix des prestations proposées par un professionnel de l’immobilier devra dorénavant également être publié sur son site internet ;
  • Toute publicité relative à la vente d’un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, indiquer ;
  • Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;
  • A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction ;
  • Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ; ce montant est précédé de la mention « Honoraires : ».
  • Les annonces de location avertiront les futurs locataires du montant du loyer mensuel « tout compris », des modalités de décompte des charges locatives, de la surface et de la commune du bien afin notamment de leur permettre de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location créé par la loi ALUR.
  • Bail d’habitation

Encadrement des loyers à Lille

Après Paris, l’encadrement des loyers est appliqué à Lille en vertu d’un arrêté préfectoral du 16 décembre 2016.

 

Newsletter en immobilier rédigée par Antoine CHATAIN, Avocat Associé, et Benjamin MAJOR, Avocat – 1er trimestre 2017