Actualité du droit de l’immobilier

  •  Droit des contrats

 Entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats

 L’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 réformant le droit des contrats est entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Sauf exceptions, la réforme s’applique aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016.

  •  Baux commerciaux

 Immatriculation au RCS et activité réellement exercée par le locataire

 Le défaut d’immatriculation du locataire au RCS pour l’activité réellement exercée dans les lieux loués et ce au jour de la signification du congé du bailleur, le prive de son droit à renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction (Cass, 3ème Civ, 22 septembre 2016, n°15-18456).

 Clause de médiation insérée dans le bail commercial et action judiciaire

 Une stipulation d’un bail commercial prévoyait la mise en œuvre obligatoire d’une médiation préalablement à la saisine du juge. En l’espèce, la médiation a été mise en œuvre par le demandeur postérieurement à l’introduction de la procédure judiciaire aux fins de régularisation de la procédure prévue dans le bail. La Cour de cassation considère que le défendeur est bien fondé à lui opposer une fin de non-recevoir, les demandes du demandeur étant ainsi irrecevables (Cass, 3ème Civ, 6 octobre 2016, n°15-17989).

 Ordre public

Une clause du bail par laquelle la locataire renonçait à demander une diminution du loyer est contraire aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux (Cass, 3ème Civ, 6 octobre 2016, 15-21478).

Validation de la clause prévoyant le recours au Juge des loyers commerciaux pour fixer la partie fixe du loyer binaire

 La stipulation d’une clause-recettes dans un bail commercial n’interdit pas aux parties d’avoir recours au Juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative, si le bail prévoit la possibilité de ce recours. (Cass, 3ème Civ, 3 novembre 2016, n°15-16826 / Cass, 3ème Civ, 3 novembre 2016, n°15-16827).

Manquement du locataire et renonciation du bailleur à s’en prévaloir

 La renonciation du bailleur à se prévaloir d’un manquement du preneur ne se présume pas, elle doit être non équivoque (Cass, 3ème Civ, 3 novembre 2016, n°15-20023).

  • Cession de fonds de commerce

 Annonce journal d’annonces légales

 La loi du 6 août 2015 (dite loi Macron) avait mis fin à l’obligation d’insérer une annonce légale pour les ventes ou cessions de fonds de commerce. La loi du 14 novembre 2016 visant à renforcer la liberté, l’indépendance et le pluralisme des médias, a rétabli l’article L 141-18 et cette obligation.

  •  Loi Hoguet

 Date certaine du mandat

 En l’absence de date certaine du mandat, la formalité de l’enregistrement chronologique de cet acte, exigée par l’article 72, alinéa 4, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, n’est pas régulièrement accomplie, de sorte que ledit mandat est nul et que l’agent immobilier ne peut prétendre à sa commission (Cass, 1er Civ, 28 septembre 2016, n°15-19313).

Responsabilité des agents immobiliers

 L’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et qu’à défaut d’avoir procédé à ces vérifications il engage sa responsabilité (Cass, 1er Civ, 16 novembre 2016, n°15-23790).

  •  Propriété

Vente

Dans l’hypothèse d’une acceptation par son destinataire d’une lettre d’intention d’achat, la vente est parfaite en raison de l’accord des parties sur la chose et sur le prix (Cass, 3ème Civ, 29 septembre 2016, n°14-26674)

Servitude

 La modification de la destination d’une servitude de passage n’entraîne pas son extinction si rien n’empêche son nouvel usage (Cass, 3ème Civ, 17 novembre 2016, n°15-12368).

Newsletter rédigée par Antoine CHATAIN, avocat associé, et Benjamin MAJOR, avocat, décembre 2016